房地产融资新认识
房地产融资新认识
1、在经济发展水平较低的阶段,银行贷款是房地产成长阶段的主要资金来源
一般地,经济发展进入人均收入为1000—4000美元的阶段是房地产的黄金发展阶段,因为在一定收入支撑下的旺盛消费才能成为房地产发展恒久的.“经济加速器”。而我国经济正处于这一阶段,出现房地产投资年年增长,甚至超过全社会固定资产投资的增长速度。据统计,2005年的房地产投资已相当于GDP的13%,房地产业正逐渐成为我国的支柱产业。但是,与国外相比,我国房地产业发展水平还较低,房地产企业的主要业务还是房地产开发,基本上算第二产业;而国外的房地产业已成为标准的第三产业,房地产金融和服务业务大大超过建筑业务。显然,在这一阶段,最稳定的、持久的房地产资金支持就是银行贷款了。事实上,很多新兴行业成长初期的金融支持都绝对依赖于银行,国外一些发达国家房地产早期发展资金也大都来自银行。所以,目前我国房地产发展所需资金有50%以上都来自银行,是一种正常现象,是与现阶段我国经济发展水平和房地产金融格局相适应的。
2、风险低的居民个人住房按揭贷款增长潜力巨大
在国外成熟的房地产市场,居民购房融资首选还是银行贷款,有的国家通过按揭销售的住宅甚至达90%以上。而目前我国银行发放的个人住房按揭贷款占银行房贷的比重不足10%,远低于国际上20%-40%的水平,按揭贷款占GDP的比例也偏小。如2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%,而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%,其中英国为60%,德国为47%,荷兰达到74%。这说明我国居民个人住房按揭贷款的规模发展空间较大,未来银行贷款比例仍会较高,但风险较低。此外,风险大的房地产开发贷款还在逐年下降,也能降低银行贷款风险。
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