不动产增值税抵扣
不动产及在建工程取得的进项税额纳入抵扣范围,是2016年营改增的最大亮点,正确掌握其财税处理,方能有助于企业精准预测经营利润及现金流。下面是小编整理的不动产增值税抵扣,欢迎大家查阅!
一、一般纳税人资质
企业只有取得增值税一般纳税人资格,方可享受不动产进项分次抵扣政策。根据营改增试点管理办法相关规定,企业年销售额达到人民币500万元,即可申请一般纳税人资质,当然对于会计核算健全,能够提供准确税务资料的企业,即使未达到上述标准,亦可申请一般纳税人资质。
二、可取得增值税专用发票的不动产及分次抵扣
首先,无论向一般纳税人还是小规模纳税人购入不动产,均可取得增值税专用发票,只是小规模纳税人不能自行开具销售不动产的增值税专用发票,需到不动产所在地税务机关申请代开,税率为5%。
下述业务企业取得增值税专用发票均可进行进项税抵扣:
1. 取得不动产(包括直接购买、捐赠、作价出资及抵债等);
2. 接受不动产在建工程;
3. 对原有不动产进行改建、扩建、修缮、装饰;
4. 购入不动产附属物(建筑材料、给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备等)。
对于上述1、2项,根据国家税务总局公告2016年第15号《关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(以下简称15号公告)要求,企业应分两次进行抵扣,首次抵扣60%,12个月后再次抵扣40%;对于上述3、4项,对原有不动产进行修改建的,超过原不动产原值50%以上的,需要分两次抵扣,未超过原值50%的可一次抵扣。
三、不得抵扣的不动产进项情形
与原增值税暂行条例及实施细则规定一样,不动产进项税也有不得抵扣情形:
1、专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进不动产;
2、非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务;
3、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
四、不动产性质发生变化的财税处理
15号公告同时也规定,企业原购入的货物进项税已经全额抵扣,但后用于不动产在建工程的,则应先将其进项税40%进行转出,12个月后再行抵扣。
此外,对于原员工宿舍楼转为办公使用,则进项税可再次进行抵扣,但首次抵扣比例同样为60%,12个月后再抵扣剩余40%。
通过上述可见,企业对于不动产有关的所有取得发票,应统一加强管理,一方面便于12个月后的再次抵扣,另一方面当不动产使用性质发生变化进项税可以抵扣的情形。
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