未经登记的房产抵押合同无效

导语：大家可能听过房产抵押合同，那什么样的抵押合同有效，什么样的是无效的呢?今天我们就来了解了解!

　　未经登记的房产抵押合同无效

案例：谢某做服装生意，需30万元进货款，经协商，刘某同意借给谢某30万元，借款期半年，但要谢某提供借款抵押。谢某的好朋友陈某愿以自己的房产作为谢某的借款抵押物，并与刘某签订了以房屋作为借款抵押物的合同。

由于经营不善，半年期满后，谢某无钱归还借款，刘某持借款抵押合同找到陈某，要求陈某按合同履行，陈某认为借款人是谢某，与自已无关。双方协商不成，刘某将陈某告上法庭，要求法院判决谢某归还借款、陈某承担抵押担保责任。

法院经审理后判决谢某在判决生效十日内归还刘某借款30万元;陈某不承担抵押担保责任。

针对此案，广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析认为，本案涉及借款和借款抵押两个法律关系，法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，判决谢某与刘某的借款合同合法有效，受法律保护，谢某在判决生效十日内归还刘某30万元，而陈某与刘某签订的借款抵押合同因违反《中华人民共和国担保法》而无法律效力，不受法律保护，陈某不承担抵押担保责任，这是因为：

一、谢某与刘某签订的借款合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，该法第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。” 刘某与谢某签订了借款合同，刘某同时提供了30万元的借款，谢某收到了借款，期间的各项活动符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，借款合同合法有效，应受法律保护。

二、陈某与刘某签订的.房屋借款抵押合同恰恰是因违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定，违反法律、行政法规的合同，至始无效，不受法律保护。

陈某与刘某签订的以房屋作为抵押物的合同违反《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。”该条是对借款合同的担保提出了强制性的要求。

所谓强制性，是指法律法规明文规定的行为，不管当事人主观上是否愿意，客观上都必须执行的行为，既然《中华人民共和国合同法》第一百九十八条“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定执行”。当事人签订的以房屋为抵押物的借款合同就应当符合《中华人民共和国担保法》的规定，凡不符合规定的合同，当然无效，不受法律保护。

同时，《中华人民共和国合同法》第一百九十八条是强制性规定。违反强制性规定的合同无效。该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一、……; 二、……;三、……;四、……;五、违反法律、行政法规强制性规定的。 ”

陈某与刘某签订的以房屋为抵押物的借款合同，正是违反了法律、行政法规的强制性规定──“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定”的要求。

《中华人民共和国担保法》的规定，该法第四十一条规定：“当事人以本法四十二条规定的抵押财产的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”陈某与刘某签订的以房屋为抵押物的借款合同，应当依照《中华人民共和国担保法》第四十二条第二款的规定，到县级以上地方人民政府规定的部门登记，未经登记，只能说明抵押合同成立，但合同并未生效。

合同成立，对当事人之间没有特殊约定或者法律、行政法规没有强制性规定的合同，合同成立就意味着合同生效，但对当事人之间有约定或者法律、行政法规有强制性规定的合同，则只能是双方真实意思的表示，其合同生效的前提是进行登记，没有登记则表明合同还未生效。陈某之所以不承担抵押担保责任，就是因为以房屋为抵押物的合同还没有生效，没有生效的抵押合同，不具备约束力，法律当然不予保护。