2017年5月开封限售新政

最近， 根据开封市《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》的提出，为了遏制房地产投机炒作行为，自发文之日起(含)，凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。

关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知

汴住建文〔2017〕166号

开封市不动产登记中心、各县、祥符区住房和城乡建设局、房管局，各房地产开发企业，各房地产经纪机构：

为进一步规范房地产市场交易行为，维护房地产市场秩序，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价，现就相关事宜通知如下：

一、建立开封市商品房预(销)售信息公示制度。

(一)商品房预(销)售信息公示方式

商品房预(销)售许可批前公示和批后公告：以“开封市住房和城乡建设局网站”()为载体，采用网络公示的方法，由市住建局负责。

商品房预(销)售信息销售场所公示：采用售房场所设立公示牌方式进行，由开发企业和销售企业负责。

(二)商品房预(销)售信息公示内容

商品房预(销)售许可批前公示内容包括：房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数。

商品房预(销)售许可批后公告内容包括：房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数、商品房预(销)售许可证证号、预(销)售有效期。

商品房预(销)售信息售房场所公示内容包括：企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、商品房楼盘信息表、前期物业管理方案。

(三)商品房预(销)售信息公示期限

商品房预(销)售许可批前公示：在受理及现场勘验无误后，在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公示。

商品房预(销)售许可批后公告：商品房预(销)售许可批准后，在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公告。

商品房预(销)售信息售房场所公示：自商品房预(销)售许可批准后开始，至售房结束。

(四)商品房预(销)售信息公示的监督

公示、公告期间社会各界可通过书面、电话、传真等形式向市住建局举报和建议，市住建局负责收集并建立台账，经核实有违法违规行为的，按照相关规定进行处罚，并记入企业信用档案。

未按照要求进行公示的，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。

二、全面实行新建商品房网签合同备案。

商品房预(销)售许可批准后，市不动产登记中心应一次性公布房源(房源链接：)，自发文之日起，原商品房买卖纸质合同全部终止，全面采用商品房网上签约。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，报送市不动产登记中心网上备案，已备案的房屋经批准撤销备案的，冻结该房屋交易资格，满一年后方可上市。

房地产企业未按照相关要求进行合同备案的，市不动产登记中心停止其项目商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。

三、加强商品房预(销)售监管。

商品房预(销)售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：工程形象进度一半以上。

四、引导企业理性竞价。

自发文之日起，结合土地出让溢价率提高项目预(销)售条件，居住用地出让溢价率达到150%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预(销)售许可;溢价率达到200%以上(含)的，办理商品房现售。

五、实施新建商品住房销售价格监管。

自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预(销)售许可并对外销售的`商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘;非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预(销)售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。

六、加强房地产市场调研。

会同市规划、国土等部门对已出让的商品住宅用地进行调研，制定科学的商品住房供地计划。督促开发企业按土地出让合同约定进行开发建设，盘活闲置土地及烂尾楼盘。科学分析住房市场供求关系和发展趋势，超前提出处置方案。

七、遏制房地产投机炒作行为。

自发文之日起(含)，凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。

八、严厉查处市场违法违规行为。

禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

九、加强房地产市场预期引导和调控。

各房地产开发企业应增强社会责任感，不得哄抬房价牟取暴利。广大业主应回归理性购房，不要盲目入市参与炒房，制造市场恐慌情绪。各个部门应高度关注房地产市场，引导房地产市场健康平稳发展。

　　2017年5月15日

上周网传的开封房地产调控加码文件，并没有得到开封市的官方回应，5月15日，开封市对于房地产市场真的来了个“周一见”——《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)正式露出，开封市打响了河南除省会外，省辖市房地产市场调控第一战。

据了解，2016年，开封西区在还是5000元市场均价的情况下，经过郑州去年十月双限后，价格一路飙高，上个月开封西区的郑开碧桂园、郑开恒大未来城等开盘即清盘，普通高层房价已涨至8000多元/平方米，洋房售价已过万。

新政出台，不限购但限售本报梳理四“最”、五“限”

此次开封调控新政《通知》旨在进一步规范房地产交易行为，维护房地产市场秩序，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价。

经梳理此次开封调控新政，发现其中共有四“最”。

有一条最先出房>>地产开发企业自商品房预售合同签订之日起30日内，报送市不动产登记中心网上备案。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院刘社教授称：“郑州网签一天准签5~10个号，看似为开发商捂盘提供了渠道，但配合限购政策，反而更难;开封要求30日内必须网签，就是限制开发商坐地起价。”

一条最严苛>>拿到预售(销)证后必须一次性公布所有房源。

专家解读称，此条新政“杜绝了这个月开一栋，下个月开一个单元的挤牙膏式开盘”。

一条最公平>>商品房要进行预售(销)证的批前网上公示，在此阶段，主管单位接受电话投诉，逐一登记，查实问题可不发证。

一条最合理>>预售证取得条件升级，需工程形象进度一半以上时，方达到商品房预(销)售许可条件。

专家解读称，这促使房企压力加大。

除了这四“最”以外，还有五“限”——限售、限制价格涨幅、限制高价捂盘、限制高溢价售房、严限捆绑销售。

1、开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日三年内限售;原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

“限售将是比限购限贷更直接严控投资客行为。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰如是说。

2、对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

专家认为，价格也是最为敏感的焦点，项目成交均价须参考周边同类型、同品质楼盘，也提升了品质盘和豪宅申请价格的难度。

3、对于捂盘惜售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预(销)售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。

4、居住用地出让溢价率溢价150%以上需项目主体结构完工后才能办理预售，溢价200%以上，只能现房销售。

业内人士称，此后房企抢地王时要掂量一下自己的钱袋了，溢价越高则要求后期工程投入越大才能办证。

5、捆绑地下室、车位、装修等销售方式将被禁止。

开封房企积极面对新政专家表示：房企须拼实力、拼品质进入开封

2016年郑州房价几乎翻番，而带动汴西新区房价也几乎上涨了50%，从去年3月份的5000元/平方米左右上涨到如今的每平方米七八千元，而且诸多大牌开发商纷纷进驻，恒大、碧桂园、绿城、建业、新东润等。如今新政露出，对他们有怎样的触动呢?

此消息一出，记者第一时间连线绿地、恒大、碧桂园等进驻开封的一线房企项目相关人员，无一例外都是在紧急开会中，积极面对新政。郑开碧桂园的相关负责人表示，该项目的高层、洋房已经基本售完，剩余部分叠拼房源，“我们支持住建局下发的通知要求，也在积极学习通知精神，努力维护房地产市场的正常秩序。”

针对此次新政，郑开恒大未来城相关责任人表示：“恒大首选对案场各种公示政策查漏补缺，严格遵守政府政策，全员学习政府政策，对部分未签约客户，特别是投资客户，会根据客户意愿，走无理由退房手续。”

针对此次开封新政，河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰表示“最严格的就是限售，且限售有期限。如果说政策有反复期，但不会退回之前的真空期。有可能未来会解冻限购限贷，但三年内限售是不可逆转的，三年后政策如何谁都不知道。国家用短效政策来调整楼市，用长效政策来跟进，填补真空。”李晓峰认为，“三年内有可能会出现房产税这类长效政策，同时针对二套房、三套房等也会出现完善差别化的金融政策，其目的是提高投资者的持有成本。”

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为，“开封是河南省除省会外，省辖市中第一个出台新政的，正是因为郑州的连续政策加码，才将部分购房者投资客挤压到开封，导致开封房地产‘异动’。”刘社认为目前政策已然较为严苛，会让投资市场更加理性化，“郑州与开封两城相互配合，回归楼市理性市场，下一步政策调整将很有可能落在洛阳。”

相关专家纷纷表示，开封房地产调控约束房企多，这预示着未来进入开封的房企要更加有实力，这对于开封房地产发展和开封市民是好事。“总体来说对开封后市并不看淡，反而看到一个更健康、可持续发展的开封房地产市场。”