住房公积金贷款证券化需突破三道屏障
公积金贷款证券化需突破三道屏障
国务院法制办日前公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称“《条例》”),这是时隔13年后《条例》再次修订,而且也是《条例》自1999年颁布实施以来,幅度最大、范围最广的一次修订。从修订的内容来看,涉及到归集、提取、用途、流动性、风险准备、管理等公积金政策和运行的所有重要环节,也将对未来我国公积金运行、房地产发展产生深远的影响。
在未来新型城镇化过程中,建立住宅政策性金融机构,不仅是为满足城镇居民低成本住房融资需求,而且是降低新型城镇化融资成本的重要举措。因此,《条例》修订的思路之一,就是以公积金中心为“班底”向政策性住房金融机构转型,改观政策性住房金融缺失的局面。《条例》重大修订之一,就是将此前被排除在公积金政策外的人群,如个体户和自由职业者等,也纳入公积金政策覆盖范围,即这些人群也将享有缴存、提取公积金,申请公积金贷款等权利。
同时,《条例》在公积金中心改革上,也坚持了“去福利化”,向政策性、普惠性金融方向转轨的原则。首先,去除公积金住房“福利化”残留。目前,公积金缴存依然残留着很重的福利分房特征,即收入高和职位高的人,缴存的公积金也高。为此,《条例》划定了缴存基数上下限(下限不低于平均工资的60%,上限不高于平均工资的3倍),以“限高保低”突出公积金的政策性金融特性;其次,取消合并机关住房资金管理中心,去除资金效率偏低和福利色彩浓重的冗余机构;再次,淡化公积金中心行政职能,强化其公积金流动性、保值增值和风险管理等“类金融机构”功能。
《条例》对公积金运营上的最大修订,就在于公积金中心可以发行或购买公积金个人住房贷款支持证券,从而打破了公积金中心封闭狭小的资产(本地贷款)负债(本地缴存)边界。此举通过调剂资金余缺,实现公积金类似于银行的“资金拆解”。此举通过对接资本市场,实现公积金中心杠杆融资,壮大低成本住房金融规模。目前,全国公积金贷款余额2.88万亿元,商业个人房贷余额10万亿元。如果闲置的1万亿元公积金和公积金贷款余额的.50%可证券化,未来公积金贷款余额或有望达到5万亿元。
届时,公积金贷款可达到商业贷款的50%,城镇化融资形势也将根本改观。根据近期发布的“十三五”规划,户籍人口城镇化率加快提高是“十三五”经济社会发展的主要目标之一。所谓“提高户籍人口城镇化率”,就是将已在城市就业的2.7亿外来人口“市民化”。“市民化”后的首要诉求就是“住有所居”,但外来人群规模大(占城市常住人口35%)、收入水平较低、现有居住形式(棚户区、工业宿舍、城中村)亟待更新,银行贷款无力解决,公积金贷款无疑是首选。
但要注意的是,公积金转为政策性住房金融,还面临三大障碍。首先,公积金中心是归口各地住建部门管理的事业单位,主要承担公积金收付职能,而并非是一个金融机构。公积金贷款一旦证券化,就涉及投资行为,而公积金采取的是个人账户运营模式,即公积金的所有权归缴存个人。由此,行政职能很强的公积金中心无法承担投资决策、收益分配、投资风险防范、损失承担等。
其次,鉴于公积金中心行政色彩浓重,公积金投资必须要委托金融机构操作。同时,公积金贷款资产证券化还要涉及信用增级、担保、法律事务等。目前,公积金贷款收益较低(存贷利差仅为1.15%-3.15%),如果再扣除行政管理费和各种中间费,公积金证券化产品的收益很低,在资本市场上很难获得投资者“热捧”。
最后,公积金本质上是由单位和个人共同缴纳形成互助互惠的住房储蓄金,以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者,作为福利住房向市场化住房过渡的缓冲。因此,“属地化”一直是公积金管理的基本原则,资金输出本地的积极性不高。再加上,地方政府都想掌握这一大块廉价的资金,而公积金存在闲置的也主要是三、四线城市,这些城市都想通过这部分资金来刺激本地楼市,流出去就更加困难。
-
广州市住房公积金如何提取
住房公积金设立的初衷是为了减轻大家买房的负担,但现在公积金除了可以买房之外,还可以提取出来。但是公积金账户里的余额并不是随便可以提取的,只有符合规定的情形才是可以提取的。下面是小编整理的广州市住房公积金如何提取,欢迎来参考!有下边情形之一的,并且能按规...
-
2015多重养老保险关系该如何处理?
多重养老保险关系该如何处理?本站小编收集了一些资料供大家参考!多重养老保险关系只能留一种近日,家住武昌吕先生因下岗再就业,又办理了一次养老保险,两种养老保险都在正常缴纳,因此他致电本报询问,退休后该如何领取养老金。记者就此事咨询武汉市人社局了解到,多重养...
-
商业生育险介绍
因为要安心养胎就辞职了,但不知道辞职后我的生育保险怎么办?近日,读者罗女士咨询记者。结婚生子是每个女性都要经历的人生大事,生育保险也就成了女性们关心的话题。为此,记者走访了厦门资深保险专家施老师。生育保险:连买一年才能报销施老师告诉记者,如果不是女职工,...
-
南京职工医保报销比例2017
南京职工医保报销比例为多少呢?大家是否清楚呢?今天我们就一起来看看相关内容吧!职工医保和居民医保政策范围内住院费用报销比例目前分别提高到84.13%和74.16%。具体的职工医保住院报销比例如下:门诊精神病患者因精神疾病到本人选择的定点医院就诊时,须出具市民...