中国房地产上市的重要标准

6月27日，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位共同组成的中国房地产TOP10研究组，在苏州招商依云水岸会所成功举行了“2008中国房地产上市公司研究成果华东发布会暨房地产上市公司资本运营高峰论坛”活动。　　此次发布的“2008中国房地产上市公司研究成果”是中国房地产TOP10研究组第六次进行的中国房地产上市公司TOP10研究成果，该研究成果引起了政府机构、房地产行业及社会各界特别是机构投资者的广泛关注。这一研究成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。　　华东首次发布成焦点　　这次发布会是继北京发布之后在华东的首次发布，本次论坛特别邀请了中国投资协会、中国指数研究院、复旦大学房地产研究中心、苏高新及招商地产领导参加，与会专家针对当前房地产业货币紧缩状况，解读中国优秀房地产上市公司在全国扩张过程中，如何在多项目开发中高效进行资本运营。在当前房地产日益资本化下，优秀上市公司如何进行多模式资本合作，房地产企业之间如何强强联合来推动企业的稳健发展等话题进行深入探讨交流。　　“绿色地产”代言招商　　通过由中国房地产TOP10研究组发布的2008中国房地产上市公司TOP10研究成果显示，其中招商地产名列“2008沪深房地产上市公司综合实力第四位”。与会者认为，有着全国住宅开发的规模优势并持有大量租赁物业的招商地产，在房地产优秀上市公司中具有资本运营的强势地位，其自身形成的一套以注重生态、节能、环保、强调可持续发展的“绿色地产”开发模式具有较强的生命力，并因旗下拥有大量租赁、供电、供水等经营性物业而带来丰厚的现金流，在未来的中国房地产业有着较强的抗风险能力和广阔的发展空间。　　本次论坛活动期间，与会者参观考察了由招商地产在苏州精心打造的“绿色地产”高端住宅项目——依云水岸，该项目属于在苏州市区的大型国际生态别墅社区。项目总占地22万㎡，位于苏州相城区阳澄湖东路，内有600米天然河道，项目拥有康体会所、社区图书馆、QSI国际学校、银行、餐厅超市等完善的商业配套。项目荣获“2006年度苏州别墅销售龙虎榜总冠军”，并获美国建筑师协会(香港)2006年度建筑设计荣誉奖(The　Honors)。据了解，该项目系招商地产华东“依云”系列别墅产品，招商在南京的依云溪谷、上海的依云郡均在当地市场产生了深远的影响。　　与会者在项目参观中亲身体验了招商地产所倡导的“绿色地产”开发理念，认为该项目是当地社区综合开发中的经典之作。地产上市公司规模猛增　　回顾去年，房地产上市公司经营规模不断扩大，沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市公司总资产均值突破200亿元。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元。营业收入稳定增长，新上市企业表现突出。在港上市公司比沪深上市公司利润总额增幅更明显。　　数据显示，财富创造能力不断增强，多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公司EVA下降，在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业。盈利能力不断提高，沪深房地产上市公司NOPAT同比增长108.25%，达到2.13亿元；在港上市房地产公司NOPAT增长54.35%，净利润增长率超过100%，企业经营业绩良好。但同时资本成本大幅上升，资金使用效率亟待提高。　　TOP10用实力说话　　以“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”为例，研究结果显示：万科A、保利地产、金地集团位居前三位、招商地产与金融街并列第四，北辰实业、首开股份、泛海建设、陆家嘴、中华企业分列六至十位。截至2007年末，沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元，同比增长70.20%，营业收入均值为79.68亿元，同比增长75.18%，利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元，与沪深房地产上市公司整体水平相比，综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍，运营效率也优于整体水平，其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。　　此外，评价产生的大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10排名依次为中国海外发展、合生创展、碧桂园、富力地产、雅居乐地产、华润置地、绿城中国、远洋地产、SOHO中国、首创置业。中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10企业总资产均值达355.97亿元，同比增长99.02%，而同期大陆在港上市房地产公司整体均值为236.37亿元。综合实力TOP10的'营业收入均值达87.26亿元，是在港上市企业整体均值的近两倍，比2006年上涨69.40%，净利润同比增长更是高达144.11%，2007年均值达26.03亿元。综合实力TOP10企业E-VA均值为15.27亿元，相比上年综合实力TOP10企业平均水平12.28亿元增长24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20亿元，而在沪深房地产上市公司中仅万科一家超过20亿元。　　地产板块长期肯定向好　　放眼未来，在充分研究的基础上，专家们认为，受宏观环境和政策波动影响，地产板块近期表现疲软，但长期肯定向好。　　受国内外宏观经济波动和相关政策影响，自2007年第四季度以来，股市波动明显，在股市波动频繁、市场人气较弱的大环境下，研究组认为，行业龙头企业仍是“避风港”。一方面，行业龙头企业有大量预收账款，2008年业绩高速增长可期。另一方面，从长期来看，行业龙头企业能够给投资者带来更高的回报。此外，行业龙头企业凭借更高的市场认可度、多样化的融资渠道、更有效的管理体制，能够更有效地抵抗市场短期波动对企业经营带来的影响，实现更稳健增长的业绩。　　与会专家还认为，上市公司业绩快速增长但分化加剧，行业集中度将进一步提高。　　2007年，中国房地产上市公司规模大幅上升，主要盈利指标增幅较大，但在不同市场上市的企业表现存在显著差异。沪深房地产上市公司数量多，且小规模公司较多；而大陆在港上市公司中，大规模企业较多，尤其是2007年新上市公司的良好表现使得这部分企业各项指标增幅明显；其他境外市场上市企业数量少，规模也普遍较小。同时行业集中度进一步提高，预计未来两到三年，行业龙头企业凭借项目储备、融资能力等各方面优势，在市场的占有率将继续提高。　　同时，专家们认为，资本成本上升、负债率高企的风险不容忽视，上市仍是做大做强的必由之路。　　研究表明部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA降幅明显，值得投资者和企业关注。另一方面，负债率高企和流动比率过低的状况值得关注。上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。研究组相信，随着资本市场逐渐回归理性，将有更多优秀的房地产公司顺利登陆资本市场，上市仍是房地产企业做大做强的必由之路。