物业管理现状问题及发展趋势

在上世纪90年代初期，部分国外专业及一流的物业管理公司已逐渐察觉中国内地各省市
的专业物业管理服务需求正因应房地产市场的急速发展而扩大，并提供专业化及国际一的
物业管理服务；其中包括怡高物业服务有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德行
物业管理有限公司、东亚物业管理有限公司、嘉理物业服务有限公司、卓德物业顾问有公
司、威格斯物业顾问管理有限公司等等。但是，在这些国外及香港知名专业物业管理公司在中国内地的发展过程中，均因为遇到各种各样不同的问题及面对不同程度的阻力而影。

一、政策法规环境的影响

中国内地尚无全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府
对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，些
法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。这一方面的影响还包括：物业管理公约权力不足；缺乏物业管理公约内容制订的监管；现行的物业管理法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径；物业管理费用收取标准的控制过严；按管理费收入金额提取5％的营业税金。

二、房地产发展商的影响

国内的房地产发展商往往基于成本的因素考虑，造成种种问题而增加日后物业管理公司的管理难度及管理成本。如：新建物业的遗漏工程；物业建筑期内草率的工程监督及测试物业配套设备不匹配；公用设施、设备维修专用基金未能落实；顾问式的物业管理服务，发展商在物业落成后，自行成立物管公司，再委托知名的专业管理公司提供物管顾问服务，这种模式极易导致物管服务的质量下降。

三、物业配套设施及设备的专业保障服务状况的影响

在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设
备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。物业管理企业在别无选的
情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。同时此等直属工亦
可能因对相关没施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件。因此相关物业的物业管理企业在日后的维修保养过程中，均面对欠缺进口配件、增订进口配件时间较长、增订进口配件费用高昂等问题，而影响维修时间，降低物业管理水平质量。

四、物业管理服务的人力资源状况的影响

这主要包括：较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；物
业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。

五、其他因素影响

这主要是指，国内普通业户难以缴纳高水平的管理费用；国内普遍业主对专业物业管理
概念不清等等。国内物管发展趋势谈到国内物业管理的发展趋势，王罗桂华则做出如下预测——

一、物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大。

基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进
行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。

二、劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。

基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及
非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐渐淘汰。

三、专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通。
基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与
国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法规制度，使之变成合理化及可操作化。

四、托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。

基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作，引
致管理服务要素难于达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业物业管理服务逐渐被取代。

五、专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场。

基于国内物业管理市场日趋专业化之成熟，故专业及合资格的清洁、绿化、维修保养承办商因应市场需求，将迅速进入物业管理市场