房地产市场的运行规律
房地产市场同其他市场一样,也有它自己的运行规律,房地产市场的运行规律是怎么表现的呢?我们一起来看看!
1.房地产空间市场与资产市场:
房地产属于一种耐用品,兼有消费品和投资品的双重特征。因此,房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
(一)房地产空间市场
在房地产空间市场上,房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于家庭,空间是其消费的商品之一;对于企业,空间是生产要素之一。他们既可以通过租赁房地产,也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用,相应地需要支付租金或住房所有权成本(住房价格在拥有年限中各年的摊销值,可看作是等效租金)。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业,供给则来源于房地产资产市场,即目前所存在的房地产资产的数量。
(二)房地产资严市场
在房地产资产市场上,房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益。
(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平,该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平,从而影响资产市场中的需求;同时,空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
2.房地产市场的周期循环:
由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间需求,从而带来房地产市场的兴起。因此从本质上讲,房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。
(一)房地产周期循环的定义
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的.波动现象,且此现象重复发生。
(二)房地产周期循环的原因
房地产周期循环的主要原因包括:供需因素的影响,其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息不充分,导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time-lag)。
(三)传统房地产周期理论的主要内容
传统房地产周期理论的主要内容包括:在市场供求平衡的前提下,房地产市场会正常运作,且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内,投入房地产市场的资金的利润预期保持不变,投资者具有自我调节投资量的能力。
(四)分析房地产周期运动的新观念
上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下,是有效的。
(五)房地产市场的自然周期
不论供给是短缺还是过剩,需求是超过还是少于现存的供给数量,市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说,在这个平衡点上允许有一定数量的空置),尽管不能精确地确定平衡点的位置,但研究表明,从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率),就是房地产市场自然周期中的平衡点。
(六)房地产市场的投资周期
在市场经济条件下,资本流动对房地产市场自然周期的许多外部因素有着重大的影响。因此,如果没有资本流动的影响,就不可能产生房地产市场自然周期。
(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的,投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化,在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
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