房产估价师需要注意的事项

怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值;有人却因为一个错误的决定，而损失惨重;有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意--房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。

　【选用估价方法错误】选用估价方法应遵循的原则：①有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主);②具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ;③具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ;④无上述条件的选用成本法。

【估价方法应用错误】

1、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式;市场法修正时修正系数的分子分母颠倒;用假设开发法测算时未考虑销售税费等。

2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。

3、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。

4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益;市场法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等。

九、估价技术路线常见错误

㈠ 损害赔偿房地产评估

1、损害前和损害后房地产状况掌握不清;

2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)。

㈡ 拍卖底价的评估

1、强制处分对房地产价格的影响;

2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;

3、市场需求面、推广力度小，造成成交价格低于正常价格;

4、消费者心理因素;

5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)

6、技术路线：首先确定正常市场价值;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较;

7、拍买保留价要注意(法院委托的，拍买保留价由法院参照评估价确定);3、用市场法评估的房地产扣除折旧不对。

㈢旧房地产评估

1、估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正

2、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。

㈣市场法、收益法评估时不应该扣除折旧

注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

㈤房地产保险评估

1、不能考虑土地的价值;

2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失;

3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值;

4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值;不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值; ㈥划拨国有土地房地产抵押评估

应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑);分析市场变现能力;应考虑抵押期间的耗损;应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分

㈦司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况

㈧运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值;数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素;结果的取整; 确认结果)

㈨房地产合并估价：

1、合并前后价格的计算要客观、准确

2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定：(按各自的单价为基础分配;各自的面积为基础分配;各自的总价为基础分配)

㈩各参数选择应说明理由

十、市场法估价应注意问题

难点：交易修正

★选取可比实例应符合下列条件：①处于同一地区或同一供求范围内的类似地区;②用途相同;③规模相当(0.5≤实例/对象≤2);④档次相当;⑤建筑结构相同;⑥权利性质相同;⑦时间接近(不超过1年);⑧交易类型与估价目的吻合;⑨应为正常成交价或可修正为正常成交价;⑩土地、建筑物、房地产相互匹配;⑩比较实例的数量不够。可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明);

★建立比较基准出错：①统一房地产范围：②统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格;③统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵;④统一化为单价：有时需要对总价先进行调整;⑤统一币种单位：注意汇率的方向;⑥统一面积内涵、面积单位。是否统一比较基准。

9、修正幅度过大，单项修正超过20%。

值

12、实例应修正差别不应太大：修正单项不能超过20%，综合修正不能超过30%;在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。

13、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面;要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。

14、修正系数的确定没有充足的理由;修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。市场法中系数的取值要有依据，修正系数的确定没有充足的理由。

15、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”。

16、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。

17、日期调整时指数选取不合适。

18、可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取100%时，应说明该年同一供求范围该类型房地产价格稳定或无明显波动。

19、环比与定基混淆。

20、区域因素与个别因素混淆不清，可比实例不符合条件。

21、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

22、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

23、区域因素比较修正的内涵理解错误。

24、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素。

25、间接因素与直接比较混淆不清。

26、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。

27、交易情况和交易目的不同;交易状况不清;成交价描述不清;成交日期、付款方式交待不清;

28、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了;

29、加权时出现矛盾，最接近的应赋予大的权数;

30、市场比较法中修正系数的位置是否有误，本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%)，则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不对的;

31、在市场法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种货币单位上涨或下跌，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的`位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等;

32、比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明

33、选择的可比实例描述不清：①交易日期描述不清;②交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) ;③交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位);④交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等);⑤付款方式(一次性、分期);⑥交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模)上述，一点描述不清为一错点。

34、选择可比实例可比性差：①相同地区或同一供求圈内;②用途应相同;③建筑结构相同;④建筑规模应相当;⑤权利性质应相同(主要是土地);⑤交易类型与估价目的应相同 ;⑦可比实例交易成交

日期与估价时点应接近;⑧交换价格可修正为正常交易价格

35、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%;综合修正=各项修正幅度绝对值和 ;只有这样交易实例才可能修正为正常价格

36、系数修正方面的错误：?修正项目错误;?修正方向错误：分子、分母修正颠倒(日期为分子，其它为分母);修正上下方向调整错误;

37、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况

38、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取)

39、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大;区域因素、个别因素较差，权数应小。

六、成本法估价应注意的问题

难点：折旧的求取

房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、成本应为社会同类平均成本即客观成本，采用了实际成本;

2、应结合市场供求分析确定评估出的积算价格

3、过旧的建筑物不大适用成本法

4、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，应进行工程质量、环境等因素调整。

5、自有资金利息不计入利润，而计入成本。

6、利润基数与利润率不对应;《规范》5.4.2开发利润应以土地取得费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

★开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数

a.直接成本利润率基数=土地取得成本+开发成本

b.投资利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

c.成本利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 【理论教材】

【规范】成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

d.销售利润率基数=开发完成后的房地产价值

7、关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的;《规范》5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。

8、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同

9、建筑物折旧(2007版经济折旧和功能折旧的计算，《理论》159页)

①可修复项目，修复费用为折旧额;不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目

②经济寿命与土地使用权年限的关系(《理论》P145、《规范》5.4.11条)

③残值率或成新率确定有误

④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。

⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》5.4.9??估价人员都应亲临现场??

10、销售税费计算基数为销售收入

11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

12、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起。旧房、房地产价格=重新购建价格-折旧

13、投资利息和利润的计算基数要正确

14、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本)

15、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用。

16、成本法计算贷款利息时计算期有错。

17、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧)

18、要根据市场供求分析为来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上)。

19、折旧年限确定错误。

20、计算估价对象折旧时有错误(未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响)。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计?建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。?建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。

《规范》5.4.11条规定：估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：①建筑物

的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧;③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧;⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

21、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、利润7项);

22、新开发的土地没有注意可转让比率;

23、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率;

24、销售税费通常为“二税一费”等(计税依据为销售收入)，而不包括所得税和土地增值税等。

25、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。

26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。

27、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。地价是开始一次性投入的，从投入到工程完工都要计息。

28、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限(出让土地)。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算;

29、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋);

30、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费构成是否正确;注意销售税金的计算基数和税率

31、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中;

32、用成本计算而非成本价;

33、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;

34、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

35、分宗转让土地要考虑转让比例(应以净地面积计算) 净地面积=土地总面积-道路-绿地

七、收益法估价应注意的问题

难点：各扣除项目的界定;资本化率的确定

★运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料;②估算潜在毛收入;③估算有效毛收入;④估算运营费用⑤估算净收益;⑥选用适当的资本化率;⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。 注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

★净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：?出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。?商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。?生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。?尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

★估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。