不动产物权转移登记的法律效果
毕业论文4.76K
不动产物权变动以登记为公示方法,是大陆法系各国普遍采用的物权变动规则。但因各国立法例在对登记的法律效果上有不同的规定,使得不动产物权变动的规则出现了不同的模式。主要有两种,一种是以德国法为代表的登记要件主义,其主要内容是承认物权行为的无因性理论,认为物权行为独立于债权行为,不动产物权变动效力的发生,直接以登记为条件,未经登记,不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不发生效力,但一经登记,即不受变动原因效力的影响。另一种是以法国法为代表的登记公示主义,其主要内容是否认物权行为的独立性,认为物权的变动是债权合同的效果,不动产物权的变动依当事人的合意即产生法律效果,但不动产物权变动非经登记,不能对抗第三人。
我国《合同法》实施后,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定,故正确理解适用这一内容,理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式,对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。下面笔者试从不动产产权转移(房屋所有权、土地使用权)的角度谈一下自己的看法,担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。
有观点认为,由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分,也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系,而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件,这就等于承认了物权行为的独立性和无因性,故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因,按照物权行为无因性的理论,该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为,原因行为是否有效,不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响,正如解释的内容,既便当事人合意达成的债权债务契约有效,物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果;同样,当事人合意达成的债权债务契约无效,而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件,物权变动后果仍然是有效的,应当得到法律的承认。现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响,但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论,这显然是我国立法体例的选择。
另有一种观点认为,最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分,并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离,但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论,且从合同适当履行的原则上分析,该内容实际上采用的是登记公示主义。因为物权的变动多以民事法律行为产生,最常见的法律事实就是合同,所引起的最直接的法律关系是以物权变动为目的的债权债务关系,物权变动内容依附于债权合同存在,二者是从属关系,如果引起物权变动原因的债权合同无效或者被撤销,依照我国《民法通则》和《合同法》的规定,必然会引起返还财产的法律责任,并无不动产物权转移因登记或未登记而有不同的规定,这说明我国法律制度有关债权合同的效力完全可以追及因其而产生的物权变动的效力,也即债权合同无效或被撤销,因其产生的物权变动也将无效或被撤销;另外,该解释的内容并不能得出未经登记的不动产物权变动就不能产生物权变动效果的结论。按照合同适当履行的原则,合同义务必须由当事人采取适当的履行行为保证实现,由于物权行为从属于合同行为,其独立性是相对的,所以说物权行为只能是保证合同内容和效果得以实现的手段,也即是必要的履行方式,如果当事人未按照法律规定“应当登记”的履行方式去履行义务,则对方当事人可以请求其履行“应当登记”的法定义务,在没有第三人介入的情况下,其结果仍然导致物权变动效果的发生,一份具有物权变动内容的债权合同只要合法有效,物权变动效果的发生是不难实现的,也是具有明确的法律保障的',这就推定出这样一个结论:未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为,而是效力待定的民事行为,该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。可见,当事人之间的合意直接决定着物权变动效果的发生,物权行为并非绝对地独立,这与物权行为的无因性理论存在本质区别;还有,解释中有关未经登记不发生物权变动的规定,其实质在于确立通过登记赋予不动产物权以公示力和公信力的制度,最大限度地维护交易安全,而不在于约束物权变动的当事人。例如,甲向乙出卖房屋并达成了买卖房屋的协议,但未办理登记,如果不存在第三人,如果甲乙任何一方要求登记均可得到法律上的支持,物权变动的后果自然会发生,而如果甲又向丙出卖房屋并办理了登记,则甲乙的买卖关系即不能再产生物权变动的后果。甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用,可见,登记在这里的实质作用只是对抗第三人,而非约束当事人,这也是登记公示主义的表现。
我国《合同法》实施后,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定,故正确理解适用这一内容,理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式,对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。下面笔者试从不动产产权转移(房屋所有权、土地使用权)的角度谈一下自己的看法,担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。
有观点认为,由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分,也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系,而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件,这就等于承认了物权行为的独立性和无因性,故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因,按照物权行为无因性的理论,该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为,原因行为是否有效,不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响,正如解释的内容,既便当事人合意达成的债权债务契约有效,物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果;同样,当事人合意达成的债权债务契约无效,而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件,物权变动后果仍然是有效的,应当得到法律的承认。现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响,但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论,这显然是我国立法体例的选择。
另有一种观点认为,最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分,并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离,但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论,且从合同适当履行的原则上分析,该内容实际上采用的是登记公示主义。因为物权的变动多以民事法律行为产生,最常见的法律事实就是合同,所引起的最直接的法律关系是以物权变动为目的的债权债务关系,物权变动内容依附于债权合同存在,二者是从属关系,如果引起物权变动原因的债权合同无效或者被撤销,依照我国《民法通则》和《合同法》的规定,必然会引起返还财产的法律责任,并无不动产物权转移因登记或未登记而有不同的规定,这说明我国法律制度有关债权合同的效力完全可以追及因其而产生的物权变动的效力,也即债权合同无效或被撤销,因其产生的物权变动也将无效或被撤销;另外,该解释的内容并不能得出未经登记的不动产物权变动就不能产生物权变动效果的结论。按照合同适当履行的原则,合同义务必须由当事人采取适当的履行行为保证实现,由于物权行为从属于合同行为,其独立性是相对的,所以说物权行为只能是保证合同内容和效果得以实现的手段,也即是必要的履行方式,如果当事人未按照法律规定“应当登记”的履行方式去履行义务,则对方当事人可以请求其履行“应当登记”的法定义务,在没有第三人介入的情况下,其结果仍然导致物权变动效果的发生,一份具有物权变动内容的债权合同只要合法有效,物权变动效果的发生是不难实现的,也是具有明确的法律保障的',这就推定出这样一个结论:未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为,而是效力待定的民事行为,该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。可见,当事人之间的合意直接决定着物权变动效果的发生,物权行为并非绝对地独立,这与物权行为的无因性理论存在本质区别;还有,解释中有关未经登记不发生物权变动的规定,其实质在于确立通过登记赋予不动产物权以公示力和公信力的制度,最大限度地维护交易安全,而不在于约束物权变动的当事人。例如,甲向乙出卖房屋并达成了买卖房屋的协议,但未办理登记,如果不存在第三人,如果甲乙任何一方要求登记均可得到法律上的支持,物权变动的后果自然会发生,而如果甲又向丙出卖房屋并办理了登记,则甲乙的买卖关系即不能再产生物权变动的后果。甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用,可见,登记在这里的实质作用只是对抗第三人,而非约束当事人,这也是登记公示主义的表现。
-
建筑工程财务风险控制体系探讨
建立健全财务风险控制体系的最根本的目的就是通过采取一系列的措施来保持建筑工程财务活动的动态平衡,在合理的范围内控制建筑工程中所涉及的全部花销,从而降低财务预算与实际支出之间的差距。摘要:建筑工程由于其特殊性的限制,导致在项目进行中的任何环节出现任...
-
区域产业经济论文
加快区域产业结构调整升级,促进区域产业高级化与合理化。那么,如何快速发展区域产业经济呢?一技术进步对经济增长的测度分析所使用的数据取自甘肃省2002—2011年的数据,数据来源于《甘肃省统计年鉴》。用甘肃省GDP表示总产出水平,由于各地区就业或劳务人口统计...
-
浅析行动学习法对供电企业班组长培训的重要性
论文摘要:行动学习是一种团队学习的形式。针对工作中的实际问题,团队成员通过充分的交流、质疑、反思,寻找解决工作难题的切实可行的方法。班组是供电企业最基本的细胞,班组长担当了承上启下的角色,引入行动学习的方法可以彻底解决“培训无法落地”的难题,有效提升班...
-
论基于中学生英语交际学习策略指导
论文关键词:初中英语英语交际策略指导论文摘要:本文试就中学生的英语交际学习策略指导作探析,旨在通过运用正确的教学思维模式来提高学生的语言交际和表达技能,从而提高他们的综合语言运用能力。交际策略的指导,不仅是英语课程本质功能的发展必然要求,更是提高学生语...