物权法登记制度

在日常生活和工作中，人们运用到制度的场合不断增多，制度就是在人类社会当中人们行为的准则。我们该怎么拟定制度呢？以下是小编为大家整理的物权法登记制度，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

物权法登记制度

物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力，包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属，实现国家治理，保护合理信赖，降低信息成本。根据不同的标准，登记可以分为不同的类型。

一、物权登记的概念与性质

物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的，这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为，究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴。因此，要界定物权登记的概念，首先应当厘清其性质。

(一)事实还是行为

对于物权登记概念的界定大致分三种:第一种观点是事实说，如有学者认为不动产登记是“经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”。《日本不动产登记法》也采取了这种观点，其第1条规定:“登记，为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。”既然登记是一种记载，则当然是事实状态了。第二种观点是行为说，如我国台湾学者温丰文先生认为登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。而另一位台湾学者孟光宇先生也认为“土地登记者，乃国家依照法定程序，将所辖境内之公、私有土地(包括定着物在内)之标示及权利关系，登载于国家所置登记簿之上，用以加强政府的管理，并保障人民权利之行为也”。第三种观点是双重说，即既承认登记是事实，也承认登记是一种行为。如有学者认为登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。

笔者认为，第三种观点比较合理。实际上，登记从不同的层面看，有不同的性质。当事人申请登记，登记机关审查并将有关事项记载于登记簿，这一系列的程序中，当然有人的行为。而对于物权来说，只有登记或者未登记、具有什么类型的登记这些状态的存在，因此，登记也是一种事实。德国学者认为德国法上不动产登记的概念包含了两重意思:“一是不动产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销的活动;二是已经记录，或者未记录的事实状态。”这实际上就是对于登记双重性质的描述。

从我国《物权法》的规定来看，尽管并没有对登记下一个明确的定义，但是第11条、12条和13条着重规定了登记的申请和审查行为，明显是行为说的体现，而第14条、16条和17条则从登记簿的角度规定登记的效力，则显然是事实说的体现。值得注意的是，由于《物权法》更关注登记对于物权变动的影响，因此理所当然要侧重于登记的事实性。从这个角度说，如果限定在《物权法》上登记的范围内，事实说是很有道理的。不过，我国现在还没有一部统一的不动产登记法，《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》尽管分别在1995年和2001年进行了修订，但仍然存在一定的不完善，尤其当《物权法》确立起不动产统一登记制度后(物权法第10条)，这两部法律分歧的解决就更为重要。因此登记程序的一些内容需要在物权法中有所涉及。这也是为什么我国《物权法》不同于德国民法典中的物权编，将不动产登记作为一节详加规定的原因了。所以，即使登记仅仅指物权法上的登记，在我国现行法律体系下，仍然应当采用双重说的观点。实际上，登记的事实性侧重于反映登记实体性的一面，而行为性则侧重于反映登记程序性的一面，这二者对于登记的完整来说是必不可少的。

(二)公法性还是私法性

《物权法》的设计尽管满足了国情的部分需要，也会带来一定的问题，其中之一就是学者们对于登记的公法性与私法性的争论。既然登记不仅仅是事实状态，还是当事人和登记机关的行为，而我国的登记机关又是行政机关，那么登记到底是一个公法行为还是一个私法行为，抑或是一个混合行为呢?

这里同样存在三种观点。第一种观点认为，登记是公法上的行为。例如，有学者指出，从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为，然而，在这种观点内部，学者们具体的意见又不一致。有的学者认为登记是一种行政许可行为，有的认为登记是一种行政确认行为。第二种观点则认为登记是私法上的行为。学者指出，“登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”第三种是一种折衷的观点，认为登记兼具公私法行为的性质。不过，登记机关的职权行为必须在当事人的意志范围内做出，所以登记法应以私法属性为基调。

笔者认为，这里不宜将登记作为一个整体来认定其性质，因为在登记不同的阶段可能有不同的性质，从而影响对登记整体清晰的认识。如前所述，登记行为有一系列的过程，主要包括当事人的申请和登记机关的审查。而在当事人的申请登记环节，由于我国采取共同申请制，即登记一般应由物权变动的双方当事人共同申请，因此又存在着当事人之间的登记请求权，以及当事人达成合意进行登记申请后与登记机关之间形成的关系。在前一情况下，登记请求权的性质是当事人之间的债权请求权或者物权请求权，具有私法行为的性质;在后一情况下，登记的发动权在当事人，登记机关只能消极地接受当事人的申请。是否申请登记，申请做出何种登记，这些全部由当事人来确定。因此，申请登记中，登记具有完全的私法性质。但是，到了审查环节中，情况就不一样了。登记机关无论是我国的行政机关，抑或是德国的司法机关，都不同于民法意义上的主体，它要以国家的名义支持不动产交易发展、维持不动产交易秩序，为国家征税等治理活动提供信息，因此审查行为具有浓厚的国家治理色彩。理论上有观点认为，公私法的划分“除理论认识目的以外，厥载于救济程序。易言之，即私法案件由普通法院管辖;公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政机关或行政法院管辖”。

从我国司法实践的情况来看，登记机关是行政机关，如果出现由于登记机关的原因导致登记错误的情况，基本上都是按照行政诉讼的途径解决的。尽管《物权法》出台后，根据其第21条的规定，登记机关对于因登记错误给他人造成的损害应当承担赔偿责任，但这并不意味着这种赔偿就一定是一种民事赔偿，对登记机关提起的诉讼就一定是民事诉讼。尽管国家赔偿法并没有涉及到此种情形，但从实践中看，能够承担起责任的也只能是国家。所以，审查行为是公法上的行为当无疑问。

(三)行政许可还是行政确认

那么这样一个行政行为到底是行政许可还是行政确认行为呢?这就应当从二者的区别入手。行政许可行为是一种赋权行为，而行政确认行为是一种确权行为。[18]在不动产登记中，行政机关的行为并非赋予当事人以物权，而是对当事人之间的物权变动的合意进行确认，使得其合意发生效力。在采用登记对抗主义的立法例下，登记行为的确权性更加明显。另外，行政许可是种授益性行政行为，但是，登记行为是中立的，并不存在赋予申请人某种利益的事实，而只是对物权状况进行如实的记载。这与行政确认行为的中立性是一致的。因此，说审查行为是行政确认行为更为合适。

综上所述，我国《物权法》上登记的概念可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。

二、物权登记的效力

关于物权登记的效力，学界有不同的看法。有的学者将物权登记效力界定为登记要件说和登记对抗说的模式之争，也有的学者将登记的效力界定为“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用”，并概括出物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六项具体效力。笔者以为，前者对于登记效力的界定过于狭窄，登记要件说还是登记对抗说仅仅是登记公信力对物权变动的影响不同的一种体现，并不构成公信力的全部，更不构成登记效力的全部;后者则将效力与登记的功能有所混淆，而且也不够精简明了。实际上，在德国法上，登记的效力就是一个:公信力，其他的一切具体效力都源于此，这不能不说是一个高度逻辑抽象的智慧结晶。由于公信力包括登记推定力和不动产善意取得这两个方面的效力，笔者以下就从这两方面加以论述。

(一)登记推定力

《德国民法典》第891条“法定推定”中规定:(1)在土地登记簿中，某项权利为某人而被登记的，即推定此人享有该项权利。(2)在土地登记簿中，某些已登记的权利被涂销的，即推定该项权利不存在。

这个条文有着丰富的含义:

第一，登记的推定力包含积极推定(diepositive Vermutung freinge tragene Rechte)和消极推定(dienegative Vermutung fürgelschte)两个方面，积极推定是指根据登记的记载推定某人享有某项权利，消极推定是指根据登记的记载推定某项权利不存在。所以，登记的推定力并非一定给当事人带来利益，也可能是一种不利益。值得注意的是，若一权利根本就未登记，则不得因此而推定出，该权利不存在。

第二，登记的推定力既包含对权利存在或者不存在的推定，也包含对权利人即权利归属的推定。记载于登记簿上的人被推定享有某项权利。

第三，登记的推定仅仅适用于权利的推定，而且这些权利必须具有登记能力。权利有登记能力的一个重要标志是权利有确定的真实存在状态。至于无登记能力的权利和事实性陈述不能产生推定力，例如，债权性约定、土地大小、类型等记载均不产生推定力。但是，由于土地面积的界限标志不是纯粹的事实标志，它具有权利属性，已经超出了事实登记范围，从而能够产生推定力。