土地登记代理的程序
不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而在程序上存在一定差别,但基本程序差异不大。通常情况下,土地登记代理的基本程序包括以下步骤:
(一)接受委托
接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节,一般情况下,土地登记代理业务来源主要有以下两个途径:
1.被动接受。即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。委托人可以是单位或者个人。在实际操作时,委托人可以是该宗地的权利人,也可以不是,但与该宗地具有或即将具有一定的经济关系或利害关系。如甲与乙拟进行合资,甲方出地,乙方出钱,为了解甲方所使用的土地产权状况是否属实,乙方可委托土地登记代理人对甲方的土地产权进行查证,为其决策提供依据。在这个例子中,乙方作为委托人,尽管不是土地权利人,但为了查证土地产权状况,可以委托进行土地登记代理业务。
2.主动争取。即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育,主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。这也要求土地登记代理人应有主动争取土地登记代理业务的市场开拓意识,不断提供服务质量,努力提升服务水平,以赢得更多的土地登记代理业务。
为规范土地登记代理行为,降低土地登记代理中的风险,接受土地登记代理业务后,委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签定书面委托书及委托代理合同。 委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件,是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明确以下内容:
(1)委托人;
(2)土地登记代理机构;
(3)土地登记代理人;
(4)土地登记代理的内容;
(5)土地登记代理的权限;
委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效,委托人是单位的,应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。委托书的具体格式可参照下表。
相对于委托书,土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证,但两者作用不同。土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据,而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证,供具体办理土地登记代理业务时土地管理部门审查用。
(三)收集查询土地登记相关信息与资料
在接受土地登记代理委托后,土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料,了解土地权属是否清晰,如该宗地是否被司法或行政部门依法限制、查封或收回,是否设定抵押、租赁等他项权利等情况。必要时,还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。
一般情况下,土地登记相关资料收集的基本途径主要有:
1.文字资料 通过收集查询委托方及土地管理部门提供的土地登记有关文件资料、书面登记资料等,了解土地的权属状况、面积、用途等情况。在收集文字资料时,需要注意具有法律效力的.文件与非法律文件的区别,非法律文件只能作为参考和推断,不能作为土地登记代理的法律依据。
2.实地察看 通过实地察看,对土地的具体位置、四至、数量、质量及地上物变化等情况有一个较全面的感性认识,获取土地登记代理所需的一手资料。
3.向有关当事人了解情况 在开展土地登记代理业务时,除收集文字资料、实地查勘外,还应根据需要,向有关当事人了解情况,当事人主要包括委托人、土地权利人、四邻的土地权利人、单位中具体管理土地或操办土地证的人员以及其他熟悉该土地状况的人员等。通过向当事人了解情况,可以进一步摸清土地权属的来源及沿革、权属变更情况、土地登记状况、发生产权纠纷的缘由及沿革、土地边界情况等,为开展土地登记代理业务提供更为充分的分析依据。
在收集资料时,土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面:
(1)收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料,核实有关材料的真实性、合法性;
(2)检查材料是否完整、齐全,如若缺件或材料不准,应与委托方沟通协商,及时补报;
(3)材料的取得程序要合法,不得非法收集资料,禁止伪造虚假材料;
-
2017年中小学教师招考《点的魅力》教学设计方案
教学设计是为了提高教学效率和教学质量,使学生在单位时间内能够学到更多的知识,更大幅度地提高学生各方面的能力,从而使学生获得良好的发展。下面是小编为大家分享《点的魅力》教学设计方案,欢迎大家阅读浏览。《点的魅力》教学设计方案一、教学目标1.了解造型要素...
-
2017年教师招考理论课教学设计基本原则及技巧
教学设计是以系统方法为指导。教学设计把教学各要素看成一个系统,分析教学问题和需求,确立解决的程序纲要,使教学效果最优化。下面是小编为大家分享相关教学设计基本原则及技巧,欢迎大家阅读浏览。(1)知识点的选取由于理论课涉及到的知识点比较多,而试讲时间有限,从...
-
2016陕西小学教师资格证考试预测题答案
>>>点击查看原试题一、单项选择题1.【答案】A。解析:中国早在四千多年前的夏代就有了学校教育的形态。从西周以后,出现国学和乡学,这是比较完备的学校教育制度。说明在西周之前很长一段时间,学校教育就诞生了。2.【答案】C。解析:1868年,俄国教育家乌申斯基出版了《...
-
云南地区的民族茶饮
导语:各民族酷爱饮茶,茶与民族文化生活相结合,形成各自民族特色的茶礼、茶艺、饮茶习俗及喜庆婚礼,以民族茶饮方式为基础,经艺术加工和锤炼而形成的各民族茶艺,更富有生活性和文化性,表现出饮茶的多样性和丰富多彩的生活情趣。云南地处中国西南边陲,全省人口4000多万,在...